[부동산] 지가 지수 지속적인 상승세, 서울이 유독 더 오르는 이유

 

최근 부동산 시장은 침체기라는 인식이 강하지만, 지가(地價) 지수는 꾸준히 상승세를 보이고 있습니다. 특히 서울 지역은 다른 지역에 비해 상대적으로 더 높은 상승률을 기록하며 그 배경에 대한 궁금증이 커지고 있는데요. 부동산 침체기에도 지가 지수가 계속 오르는 이유는 무엇이며, 서울 지역의 상승세가 두드러지는 이유는 무엇일까요?

지가 지수 상승의 배경

지가 지수는 땅값의 변동을 나타내는 지표로, 주택 매매 시장의 등락과는 다른 양상을 보일 수 있습니다. 다음과 같은 요인들이 지가 지수 상승에 영향을 미칩니다.

• 저금리 기조: 사실 최근 몇 년새 금리가 오르면서 무슨 금리가 낮냐? 라고 반문하실 분도 있을 것 같습니다. 그러나 과거에 5%, 7%대에 비해서는 아직도 2배 이하로 낮은 상태입니다. 그 시기에도 부동산 가격은 계속 올랐고요. 특히 5월에도 금리를 인하하면서 은행에서 잠들던 돈이 슬슬 밖으로 나오지 않을까 싶습니다. 사실 시중에 풀린 유동성이 부동산으로 흘러들어 가는 현상은 지가 상승을 부추기는 주요 원인 중 하나입니다. 저금리로 인해 자금 조달 비용이 낮아지면서 토지 투자에 대한 부담이 줄어들기 때문입니다! 
• 개발 호재: 택지 개발, 신도시 조성, 교통망 확충 등 다양한 개발 호재는 해당 지역의 토지 가치를 끌어올립니다. 미래 가치에 대한 기대감이 지가 상승으로 이어지는 것이죠.
• 인플레이션 헤지 수요: 물가 상승에 대한 우려가 커지면서 현금 자산의 가치 하락을 방어하기 위한 수단으로 부동산, 특히 토지에 대한 투자가 늘어나는 경향이 있습니다. 토지는 인플레이션에 대한 비교적 안정적인 헤지 수단으로 인식되기 때문입니다.
• 제한된 공급: 토지는 주택처럼 추가적인 공급이 쉬운 자산이 아닙니다. 특히 개발이 가능한 토지는 한정되어 있기 때문에 희소성이 높아질수록 가치가 상승하는 경향이 있습니다.

전국 지가지수도 계속해서 상승하고 있음을 확인할 수 있습니다.

 

서울 지역 지가 상승세가 유독 높은 이유

전국적인 지가 상승 흐름 속에서도 서울 지역의 상승세가 특히 두드러지는 데에는 다음과 같은 서울만의 특수성이 작용합니다.

• 집약된 인프라와 높은 수요: 서울은 대한민국 경제, 사회, 문화의 중심지로 압도적인 인프라를 갖추고 있습니다. 교육, 교통, 일자리, 상업 시설 등 모든 면에서 최고의 편의성을 제공하며, 이는 끊임없는 인구 유입과 높은 주거 및 상업용 토지 수요로 이어집니다.
• 재개발/재건축 기대감: 서울은 노후 주택이 많아 재개발 및 재건축 사업이 활발하게 추진되고 있습니다. 이러한 사업들은 주변 토지 가치를 크게 상승시키며, 개발 이익에 대한 기대감이 지가 상승을 견인합니다.
• 투기 수요 유입: 서울의 토지는 안정적인 투자처이자 높은 수익률을 기대할 수 있는 자산으로 인식되어 외부 투자 자금이 지속적으로 유입됩니다. 규제에도 불구하고 서울 부동산에 대한 투자 심리는 여전히 뜨겁습니다.
• 한정된 토지: 서울은 대한민국에서 가장 인구 밀도가 높은 도시 중 하나로, 개발 가능한 유휴 토지가 매우 제한적입니다. 희소성이 높다는 점은 서울 토지의 가치를 더욱 높이는 결정적인 요인으로 작용합니다.

서울지역의 지가지수는 105p 근처까지 도달하면서 상대적으로 더 큰 상승세임을 확인할 수 있습니다.

 

부동산 침체기에도 지가 지수가 상승하고, 특히 서울 지역의 상승세가 두드러지는 현상은 저금리 기조, 개발 호재, 인플레이션 헤지 수요, 그리고 토지의 희소성과 같은 복합적인 요인들이 작용한 결과입니다. 서울은 대한민국 최고의 인프라와 끊임없는 개발 수요, 그리고 제한된 토지라는 특수성으로 인해 앞으로도 지가 상승 압력을 꾸준히 받을 것으로 예상됩니다.

부동산 시장을 이해하는 데 있어 주택 매매 가격뿐만 아니라 지가 지수의 흐름을 함께 살펴보는 것이 중요하며, 특히 서울 지역의 지가 변동은 한국 부동산 시장의 주요 동향을 예측하는 데 중요한 지표가 될 것입니다.